حامیان مخفی بالاشهری ها - ایستگاه بازی

بالاشهری ها از امکانات رفاهی تهران به میزان 3برابر خدمات در دسترس پایین شهر، بهره می برند؛ اما تقریبا به یک اندازه مالیات شهری می پردازند. آنالیز درباره اختلاف طبقاتی شدید بین شمال و جنوب پایتخت که اوج آن در گسل قیمت ملک خودنمایی می نماید، حاکی است نامعادله شارژ شهری ریشه اصلی این نابرابری است. عوارض سالانه آپارتمان در محله های لوکس با قیمت مترمربعی بالای 70 میلیون، مبلغ 2700 تومان در هر مترمربع است. سطح ضعیف امکانات محله های ضعیف و عارضه های تحمیلی فعالیت ثروتمندان به ساکنان جنوب، شهفرایندان بازنده را معرفی می نماید.

ریشه ناموازنه شدید خدمات شهری - سرانه های رفاهی و سکونتی- بین شمال و جنوب پایتخت شناسایی شد. آنالیز ها و آمار های رسمی از شرایط توزیع سرانه های خدماتی در میان مناطق 22گانه شهر تهران نشان می دهد: توزیع نامتعادل سرانه های خدماتی و کاربری های رفاهی در مناطق 22 گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله های مختلف پایتخت از سرانه های شهری شده و به فرصت نابرابر شهفرایندان در استفاده از امکانات دامن زده است. نکته مهم در الگوی توزیع سرانه ها و خدمات رفاهی در میان مناطق مختلف شهر تهران آن است که ساکنان مناطق نیمه شمالی شهر اگرچه خدمات مطلوب و به طور نسبی بیشتری را دریافت می نمایند، اما متناسب با خدمات رفاهی و سکونتی دریافت شده، هزینه بسیار کمتری را در مقایسه با ساکنان نیمه جنوبی شهر بابت خدمات پرداخت می نمایند.

درواقع علاوه برآنکه فاصله زیادی میان ارزش دارایی ساکنان نیمه شمالی شهر به لحاظ ارزش املاک مسکونی نسبت به نیمه جنوبی وجود دارد، این گسل در حوزه سرانه ها و خدمات رفاهی نیز وجود دارد. به طوری که میانگین قیمت یک واحد مسکونی در لوکس ترین منطقه شهر تهران حدود 6 برابر ارزش یک ملک به طور میانگین در نیمه جنوبی شهر است. این اختلاف و فاصله میان ساکنان مناطق شمالی و جنوبی شهر نه تنها از بابت محل سکونت و ارزش دارایی وجود دارد بلکه به لحاظ منظر و سرانه شهری نیز قابل مشاهده است. آمار های رسمی نیز حاکی از آن است بخش عمده ای از بودجه و برنامه های شهر بابت ارائه خدمات به ساکنان پنج منطقه اول شهر هزینه می گردد این در حالی است که هزینه کمتری از سوی ساکنان این بخش از شهر به مدیریت شهری پرداخت می گردد.

این موضوع از دو بخش شامل وضع موجود خدمات و امکانات شهر تهران و برنامه مالی تهران 1400 که قرار است از سوی مدیران شهری برای نگهداری و ایجاد امکانات جدید تخصیص پیدا کند؛ قابل ردیابی است.

اولین ارزیابی به وسیله مقایسه شرایط سرانه فضای سبز در دو نیمه شمالی و جنوب پایتخت امکان پذیر است.

اطلاعات رسمی موجود نشان می دهد: به طور میانگین مساحت هر منطقه از مناطق شمالی شهر تهران (یک تا 5) 7/ 2 برابر میانگین مساحت مناطق نیمه جنوبی (9 تا 20) است، این در حالی است که میانگین مساحت بوستان ها و پارک های مناطق شمال پایتخت 4 برابر مناطق جنوبی شهر است. در کنار این فاکتور، آنچه ناموازنه شدید امکانات و خدمات شهری را به شکل واضح تری نشان می دهد تعداد پارک ها و بوستان ها در نیمه شمالی و جنوبی شهر است. در حال حاضر میانگین تعداد پارک ها و بوستان های مناطق شمالی پایتخت سه برابر مناطق جنوبی پایتخت است.

اگر بنا باشد این نابرابری در حوزه ارائه و توزیع خدمات شهری میان دو قطب شمال و جنوب پایتخت بیشتر به تصویر کشیده گردد، آنالیز سرانه فضای سبز ضروری است. سرانه فضای سبز شهری پارامتری است که براساس آن تعیین می گردد هر شهفرایند در هر منطقه از شهر تهران با توجه به اختلاف جمعیت مناطق از چند مترمربع پارک و بوستان برخوردار است. آن طور که آمار های رسمی تعیین می نماید نسبت سرانه فضای سبز شهر در مناطق یک تا5، 2برابر مناطق جنوبی پایتخت است. به طور دقیق تر به ازای هر نفر ساکن منطقه لوکس پایتخت در حال حاضر 33 مترمربع پارک و بوستان وجود دارد در حالی که به ازای هر شهفرایند ساکن نیمه جنوبی پایتخت، فقط 11 مترمربع فضای سبز و پارک وجود دارد.

پارامتر جالب توجه دیگر در این آنالیز، مقایسه تعداد بازار های ثابت و میادین میوه و تره بار در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت است. براین اساس به طور میانگین در پنج منطقه اول شهر تهران در هر منطقه 17 بازار ارائه خدمات و میوه و تره بار وجود دارد، اما در نیمه جنوبی شهر هر منطقه به طور میانگین دارای 9 بازار میوه و تره بار است.

کارشناسان اقتصاد شهر معتقدند این نابرابری خود معلول محرومیت پایتخت از مالیات شهری بر ثروت است.

شارژ شهری یا همان عوارض نوسازی مبلغی است که هر مالک ساکن در شهر تهران، باید سالانه معادل بخشی از هزینه هایی که شهرداری بابت تامین خدمات برای آن مالک انجام می دهد پرداخت کند. گفته می گردد عوارض نوسازی مصداق شاخص مالیات بر ثروت است که در عمده شهر های توسعه یافته جهان از شهفرایندان دریافت می گردد. این نوع شارژ شهری در فرمول جهانی معادل نیم تا 5/ 1 درصد قیمت روز املاک محاسبه و دریافت می گردد و اخذ آن به معنی آن است که گروهی از شهفرایندان که در مناطق توسعه یافته و مرفه شهر زندگی می نمایند به دلیل آنکه ارزش محل سکونت آن ها بیش از سایر مناطق شهری است، مبلغ بیشتری بابت شارژ شهری به مدیریت شهری (دولت محلی) پرداخت می نمایند؛ به عبارتی این فرمول جهانی اخذ شارژ شهری از معادله خدمات بیشتر، پرداخت بیشتر پیروی می نماید. اما برخلاف این فرمول جهانی، پایتخت نشینان از چنین معادله ای محروم هستند.

گرچه ممکن است در نگاه نخست این فرمول منافعی نداشته باشد، اما آنالیز ها تعیین می نماید اولین منافع و عایدی که از اجرا شدن این فرمول نصیب شهر می گردد این است که طبقه ساکن در مناطق شمالی پایتخت با قیمت واقعی، خدمات شهری را دریافت می نمایند و در مقابل مدیریت شهری درآمد حاصل از این نوع را می تواند برای جبران نابرابری خدماتی در جنوب شهر استفاده کند.

به عبارت دیگر، جریان مالی در حالتی که مالیات در شهر خوب کار کند از مناطق لوکس و برخوردار شهر به مناطق کم برخوردار می رسد، اما در شرایط کنونی، فرمول اخذ شارژ شهری در پایتخت معکوس است بنابراین نه تنها گسل عظیمی میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت در حوزه سرانه های خدماتی و رفاهی وجود دارد بلکه عملا جریان شارژ شهری از نیمه جنوبی شهر به شمال شهر می رسد. به تعبیری ساکنان مناطق جنوب شهر تهران حامیان مخفی بالاشهری ها هستند. چراکه شارژ شهری و عوارضی که از ساکنان مناطق برخوردار شهر دریافت می گردد به نسبت قیمت ملک و خدمات ارائه شده به آنها، بسیار اندک است و به این ترتیب می توان گفت به نسبت ارزش ملک ساکنان نیمه جنوبی شهر، این گروه از شهفرایندان بیش از ساکنان مناطق برخوردار شارژ شهری پرداخت می نمایند.

مقایسه ارزش املاک در مناطق نیمه شمالی و جنوبی شهر براساس شارژ شهری دریافتی به راحتی قابل محاسبه است. به عنوان مثال، نسبت قیمت مسکن در محدوده لوکس منطقه 2 تهران (سعادت آباد) به یکی از مناطق نه چندان ضعیف تهران، 5/ 4 برابر است. این در حالی است که نسبت عوارض نوسازی برمبنای مترمربع در همین دو منطقه 8/ 1 برابر است.

علاوه بر این نسبت قیمت مسکن در محدوده لوکس منطقه 2 به یکی از مناطق متوسط پایتخت نیز در هر مترمربع حدود 6/ 1 برابر است، اما نسبت شارژ شهری در این مناطق حدودا یک برابر است.

از این رو می توان گفت ساکنان مناطق جنوبی شهر تهران در معادله دخل و خرج پایتخت، دو سرباخت هستند. چون به جای آنکه مطابق با فرمول جهانی، ساکنان با خدمات بیشتر، پرداختی بیشتر داشته باشند معادله وارونه تعریف شده و افرادی که خدمات بیشتر دریافت می نمایند پرداختی کمتری بابت شارژ شهری دارند.

جالب آنکه با نگاهی به برنامه مالی تهران 1400 به نظر می رسد این فرایند نه تنها متوقف نخواهد شد بلکه قرار است همچنان از سوی مدیران شهری ادامه پیدا کند. اطلاعات این برنامه مالی نشان می دهد خدمات شهری پیش بینی شده برای تهران 1400 به گونه ای است که مناطق شمالی حدودا دو برابر مناطق جنوبی از آن بهره مند خواهند شد. همچنین در حوزه تسهیلات و گشایش های ترافیکی نیز مناطق شمالی حدود 2 تا 3 برابر نسبت به مناطق جنوبی از آن استفاده می نمایند. علاوه بر این منابعی که بابت بهبود محیط زیست در اختیار مناطق شمالی قرار می گیرد حدود 2 تا 3 برابر مناطق نیمه جنوبی است.

وارونگی شدید بین نسبت ارزش و موقعیت ملکی که یک فرد در آن ساکن است و عوارضی که بابت خدمات دریافتی به مدیریت شهری پرداخت می نماید، ریشه همان اختلاف طبقاتی است. اگر مالیات شهری بر ثروت (عوارض نوسازی) با معادله صحیح یعنی متناسب با ارزش ملک دریافت گردد، سه اتفاق مهم خواهد افتاد. اول آنکه منابع جدید و قابل توجهی در اختیار مدیریت شهری برای برطرف گسل خدماتی میان مناطق شمال و جنوب پایتخت قرار می گیرد.

دومین اتفاق آنکه، این درآمد می تواند به عنوان یکی از سالم ترین و پایدارترین جریان های مالی شهر، مدیریت شهری را از اسارت درآمد های ناپایدار و ناسالم حوزه شهرسازی رها کند.

سومین اتفاق نیز انتها دادن به احتکار، انجماد و بی استفاده گذاشتن املاک در تهران است. در نتیجه چالش عظیم بازار مسکن در حوزه خانه اولی ها، اجاره نشین ها و سرمایه گذاران ساختمان ناشی از ریسک صفر سرمایه گذاری در این بازار مرتفع خواهد شد. در حال حاضر بخش زیادی از سفته بازان املاک به دلیل آنکه هیچ مالیاتی پرداخت نمی نمایند هیچ ریسکی ناشی از احتکار خانه ها نصیب آن ها نخواهد شد و به تدریج بازار مسکن به تعادل و تنظیم خواهد رسید.

آنالیز ها در خصوص سطح برخورداری مناطق 22گانه کلان شهر تهران نشان می دهد چهار نشانه آشکار از این عدم تعادل در پراکندگی و چینش فضایی تسهیلات، خدمات عمومی و سرانه های شهری در تهران دیده می گردد. این چهار نشانه شامل شکل گیری محله های فقیر و غنی، استفاده بی رویه از خودروی شخصی برای سفر های درون شهری، استفاده قشر خاص جامعه (کم درآمد) از وسایل نقلیه عمومی و فرایند تصاعدی سفر های درون شهری می گردد.

در این تحقیق تاکید شده است نابرابری فضایی زمانی اتفاق می افتد که ساختار فضایی نواحی مختلف شهر دارای تفاوت های شاخص و آشکار باشند که در این حالت برای برطرف آن باید توسعه مالی، اجتماعی و زیست محیطی با اولویت نواحی محروم در دستور کار شهری قرار گیرد.

منبع: جهانی اقتصاد